Urbanisme
Autorisation d'urbanisme frauduleuse
Le retrait par l'administration à tout moment
L'installation de panneaux photovoltaïques peut nécessiter le dépôt d'une déclaration préalable en mairie, dans les conditions fixées par le livre IV du code de l'urbanisme. Conformément à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, cette demande peut être déposée par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux. L'instruction des autorisations d'urbanisme se fonde sur la théorie du propriétaire apparent, selon laquelle l'administration n'a pas à vérifier les relations contractuelles entre le propriétaire et l'entreprise réalisant les travaux pour lesquels une demande d'autorisation est déposée, dès lors que le demandeur déclare être habilité à déposer la demande. Toutefois, toute autorisation d'urbanisme qui serait obtenue par une personne ne disposant pas de la qualité requise pour la demander serait regardée comme frauduleuse. Un tel acte administratif obtenu par fraude peut être retiré à tout moment par l'autorité compétente, sans condition de délai. Ainsi, les propriétaires ayant connaissance d'autorisations obtenues par des tiers sans leur consentement aux travaux projetés peuvent se rapprocher de l'autorité l'ayant délivrée, afin de faire connaître la fraude et que la décision puisse être retirée. En tout état de cause, les travaux ne sauraient être exécutés légalement sur le bien sans l'accord du propriétaire. Le droit garantissant ainsi les droits du propriétaire sur ce bien, il n'est pas envisagé de faire évoluer les textes. En effet, imposer que seuls les propriétaires puissent déposer les demandes d'autorisation engendrerait d'importantes contraintes sur les projets régulièrement conduits par des mandataires, beaucoup de personnes confiant par exemple aux architectes ou entreprises de travaux le soin de déposer pour leur compte les demandes d'autorisations. Le Gouvernement reste très attentif aux pratiques abusives de démarchages dans le secteur du bâtiment et poursuit ses actions de contrôle pour lutter contre la fraude.
Source : Réponse du Ministère de la ville et du logement publiée dans le JO Sénat du 05/03/2026 - page 1223
Pouvoir de régularisation d'urbanisme
- Des précisions sur les modalités de mise en œuvre
Selon le Conseil d'Etat, il résulte du code de l'urbanisme que, lorsqu'a été dressé un procès-verbal constatant que des travaux soumis à permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir ou déclaration préalable ou dispensés, à titre dérogatoire, d'une telle formalité ont été entrepris ou exécutés irrégulièrement, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut, dans le cadre de ses pouvoirs de police spéciale et indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l'infraction constatée, mettre en demeure l'intéressé, après avoir recueilli ses observations, selon la nature de l'irrégularité constatée et les moyens permettant d'y remédier, soit de solliciter l'autorisation ou la déclaration nécessaire, soit de mettre la construction, l'aménagement, l'installation ou les travaux en cause en conformité avec les dispositions dont la méconnaissance a été constatée, y compris, si la mise en conformité l'impose, en procédant aux démolitions nécessaires. Toutefois, lorsque les travaux en cause sont conformes à une autorisation d'urbanisme, l'autorité compétente, alors même qu'elle estimerait que cette autorisation a été accordée en méconnaissance des règles d'urbanisme applicables, ne saurait délivrer aucune mise en demeure tant que cette autorisation n'a pas fait l'objet d'une annulation par le juge administratif. Par ailleurs, le pouvoir de mise en demeure dont dispose l'autorité compétente en vertu de l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme s'exerce indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être engagées pour réprimer l'infraction constatée. Ainsi, pour le Conseil d'Etat, en jugeant qu'un maire n'avait pu légalement refuser de procéder à une mise en demeure de prendre les mesures de remise en état en litige au seul motif que le juge pénal serait appelé à se prononcer sur ces mesures, le juge d'appel, qui ne s'est pas mépris sur la portée de la décision du maire, n'a pas commis d'erreur de droit.
Source : Conseil d'État, 30/12/2025, n° 502194
Constructions réalisées sans autorisation
- Le PV de constatation déclenche la taxe d'aménagement
Aux termes de l'article L. 331-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « Les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumises à un régime d'autorisation en vertu du présent code donnent lieu au paiement d'une taxe d'aménagement, sous réserve des dispositions des articles L. 331-7 à L. 331-9. / Les redevables de la taxe sont les personnes bénéficiant des autorisations mentionnées au premier alinéa du présent article ou, en cas de construction sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager, les personnes responsables de la construction. / Le fait générateur de la taxe est, selon les cas, la date de délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager (…) ou, en cas de construction sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager, celle du procès-verbal constatant la ou les infractions ». Selon le Conseil d'Etat, il résulte de la combinaison des dispositions relatives à la taxe d'aménagement, citées au point 2, et de celles du B du I de l'article 28 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificatives pour 2010, qui a institué cette taxe et abrogé les dispositions relatives à la taxe locale d'équipement, que les constructions ou aménagements réalisés sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager donnent lieu, quelle que soit leur date de réalisation, à leur assujettissement à la taxe d'aménagement dès lors qu'ils ont été constatés par un procès-verbal d'infraction établi à compter du 1er mars 2012. Ainsi, une opération de construction qui a fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction doit être assujettie à la taxe d'aménagement.
Conseil d'État, n° 499609, lundi 15 décembre 2025
Transfert de la compétence urbanisme
- Attention au délai d'opposition des communes
La compétence "PLUi" sera transférée automatiquement le 1er juillet 2027 des communes aux communautés de communes si ce transfert n'a pas encore eu lieu. Toutefois, un quart des communes membres d'une communauté de communes représentant 20 % de la population totale pourront s'y opposer à compter du 1er avril 2027 et pendant un délai de 3 mois. Au-delà, l'opposition ne sera pas valable.
Article 136 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Surplomb d'une propriété par une grue
- La question du "trouble anormal de voisinage"
En application de l'article 1253 du code civil, lorsqu'un chantier provoque des troubles anormaux du voisinage, le maître de l'ouvrage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Si la responsabilité du constructeur ne peut être engagée sur ce fondement, la victime peut néanmoins agir contre lui sur le fondement de sa responsabilité pour faute ou de sa responsabilité du fait des choses en tant que gardien. L'action contre les troubles anormaux du voisinage suppose que le trouble soit anormal, c'est-à-dire qu'il excède les inconvénients normaux de voisinage. Dans certaines situations précises, les juges du fond ont pu considérer que la présence d'une grue de chantier pouvait provoquer un trouble anormal du voisinage, par exemple en cas de présence permanente d'une grue au-dessus d'un hôtel recevant surtout des travailleurs dormant dans la journée, le chantier ayant duré plusieurs mois et ayant généré par ailleurs d'autres nuisances (cour d'appel d'Orléans, chambre commerciale, 9 févr. 2006 : JurisData n° 2006-300819). Ont également été considérés comme des troubles anormaux du voisinage le surplomb d'une maison sans autorisation par le contre-poids d'une grue pendant plus de dix-huit mois (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 avril 2011, n° 10-12.170) et le surplomb d'une maison par le contrepoids de la grue sans autorisation pendant toute la durée des travaux de gros œuvre d'un immeuble de cinq étages, soit pendant plusieurs mois (cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre A, 15 juin 2017, n° 14/03603). Le surplomb d'un immeuble par une grue ne constitue toutefois pas, en lui-même, un trouble anormal du voisinage, ainsi que l'a déjà rappelé la jurisprudence (cour d'appel d'Aix-en-Provence, 31 octobre 2013, n° 12/16895). Il appartient aux juges du fond d'apprécier si ce trouble est caractérisé en fonction des circonstances de l'espèce, dont fait partie la durée du surplomb. Ceci permet de concilier, d'une part, le principe constitutionnel selon lequel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et, d'autre part, l'objectif légitime et essentiel de construction de nouveaux bâtiments, en particulier à usage d'habitation.
Source : Réponse du Ministère de l'aménagement du territoire et de la décentralisation publiée le 16 juin 2026 dans le JO AN
Construction d'une maison nécessaire à une exploitation agricole
- Une autorisation conditionnée
L'article L. 111-4-2° de code de l'urbanisme autorise par exception, en dehors des parties actuellement urbanisées d'une commune sans document d'urbanisme, les constructions nécessaires à une activité agricole. À ce titre, les constructions à usage d'habitation peuvent être admises s'il est établi que l'exploitation agricole concernée nécessite la présence rapprochée et permanente de l'exploitant. En matière d'élevage, celle-ci repose sur divers critères tels que la nature de l'élevage (laitier, porcin, avicole, etc.), la taille de l'effectif, les contraintes techniques (soins vétérinaires, traites, alimentation, etc.) et l'organisation du travail (astreintes, horaires, éloignement géographique etc.). En effet, la seule présence d'un élevage ne saurait être une condition suffisante pour admettre un logement de fonction, au risque de conduire à détourner les règles en matière d'admissibilité des constructions nécessaires aux exploitations agricoles en dehors des secteurs constructibles.
Evolution des règles d'urbanisme
- Les outils afin de sécuriser et cristalliser les règles applicables
Les règles applicables à une autorisation d'urbanisme s'apprécient en principe à la date de sa délivrance. Il en résulte que les modifications ultérieures du document d'urbanisme sont, par elles-mêmes, sans incidence sur les autorisations régulièrement délivrées. Afin de sécuriser les projets face aux évolutions des documents d'urbanisme, le législateur a prévu plusieurs mécanismes spécifiques. D'une part, l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme relatif au certificat d'urbanisme institue un mécanisme de cristallisation temporaire du droit applicable. Le certificat d'urbanisme, qu'il soit informatif ou opérationnel, permet de garantir pendant dix-huit mois à compter de sa délivrance le maintien des règles d'urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété ainsi que du régime des taxes et participations applicables au terrain. Lorsque la demande d'autorisation est déposée dans ce délai, ces règles ne peuvent être remises en cause, y compris en cas de modification ou de révision du PLUi intervenant postérieurement. Le mécanisme de cristallisation a ensuite été étendu aux permis modificatifs. Ainsi, les articles L. 431-6 et L. 441-5 du code de l'urbanisme (respectivement pour les permis de construire et les permis d'aménager) prévoient qu'un permis modificatif ne peut pas être refusé ni assorti de prescriptions sur la base de nouvelles règles d'urbanisme, sauf si les nouvelles règles ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publique. D'autre part, en matière de lotissements, le code de l'urbanisme organise un régime de stabilité renforcée des règles applicables aux divisions foncières. Les règles propres au lotissement, telles qu'elles résultent du permis d'aménager ou de la décision de non-opposition à déclaration préalable, continuent de s'appliquer aux divisions et constructions réalisées dans son périmètre, indépendamment des évolutions ultérieures du PLUi. La loi assure ainsi la permanence des règles internes de l'opération d'aménagement. L'article L. 442-14 du code de l'urbanisme prévoit un mécanisme de cristallisation des règles d'urbanisme applicables aux demandes de permis de construire intervenant dans un lotissement. Il garantit que les demandes de permis de construire ne peuvent pas être refusées ni assorties de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la création du lotissement, pour une durée déterminée de cinq ans. La cristallisation ne fait pas obstacle à ce que les nouvelles dispositions favorables au projet s'appliquent. Ce dispositif assure la protection des acquéreurs de lots et la sécurité juridique des opérations d'aménagement engagées. Enfin, l'article L. 431-5 du code de l'urbanisme prévoit un dispositif spécifique pour les opérations de construction complexes ou comportant des destinations successives. Il permet de délivrer un permis de construire intégrant plusieurs destinations successives pour une même construction. Son 3° dispose expressément que les modifications ultérieures des règles du plan local d'urbanisme relatives aux destinations sont sans incidence sur la validité du permis pendant une durée de vingt ans à compter de sa délivrance. Ce mécanisme assure ainsi une stabilité juridique particulièrement forte pour les projets immobiliers à long terme ou évolutifs, en neutralisant les effets des modifications du PLUi sur les destinations autorisées. Ainsi, le droit en vigueur comporte plusieurs dispositifs destinés à garantir la sécurité juridique des projets et des autorisations d'urbanisme face aux évolutions ultérieures des documents d'urbanisme. Ces mécanismes permettent de concilier l'adaptation nécessaire des documents de planification aux enjeux des territoires avec la stabilité des situations légalement constituées.
PLUi
- Leur périmètre ou champ d'application
En application de l'article L. 153-1 du code de l'urbanisme, le plan local d'urbanisme (PLU) couvre « l'intégralité du territoire de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent ». L'article L. 153-8 du même code précise que le PLU est élaboré à l'initiative et sous la responsabilité de cet EPCI, en collaboration avec les communes membres. Au regard du principe de spécialité qui régit tout établissement public, l'EPCI ne peut intervenir que dans le champ des compétences qui lui ont été transférées et à l'intérieur de son périmètre (CE sect., 4 mars 1938, Consorts le Clerc). Il résulte de ce principe que le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) est nécessairement rattaché à un seul EPCI et couvre son seul périmètre. Afin d'accompagner le transfert de la compétence d'élaboration du document d'urbanisme à l'échelle intercommunale, le législateur a toutefois permis à certains EPCI de taille importante de déroger au principe de l'élaboration d'un PLUi unique pour chaque EPCI. Ainsi, l'article L. 154-1 du code de l'urbanisme permet, dans certaines conditions, l'élaboration de plans locaux d'urbanisme infra-communautaires au sein d'un même établissement public, sans remise en cause du principe de couverture intégrale du territoire de l'EPCI par le document d'urbanisme. De même, la loi (article L. 151-3) permet l'institution de plans de secteur, qui constituent des subdivisions du PLUi sans autonomie juridique propre. Enfin, ces dispositions doivent être distinguées des outils de planification stratégique que sont les schémas de cohérence territoriale (SCoT), prévus aux articles L. 141-1 et suivants du code de l'urbanisme, lesquels peuvent couvrir des périmètres intercommunaux élargis et assurer la coordination des politiques d'urbanisme de plusieurs EPCI. Elles doivent également être distinguées du dispositif prévu à l'article L. 146-1 du même code, permettant l'élaboration d'un document unique valant SCoT et PLUi, lequel demeure élaboré par un seul établissement public compétent.