Urbanisme

Autorisation d'urbanisme frauduleuse

Le retrait par l'administration à tout moment

L'installation de panneaux photovoltaïques peut nécessiter le dépôt d'une déclaration préalable en mairie, dans les conditions fixées par le livre IV du code de l'urbanisme. Conformément à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, cette demande peut être déposée par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux. L'instruction des autorisations d'urbanisme se fonde sur la théorie du propriétaire apparent, selon laquelle l'administration n'a pas à vérifier les relations contractuelles entre le propriétaire et l'entreprise réalisant les travaux pour lesquels une demande d'autorisation est déposée, dès lors que le demandeur déclare être habilité à déposer la demande. Toutefois, toute autorisation d'urbanisme qui serait obtenue par une personne ne disposant pas de la qualité requise pour la demander serait regardée comme frauduleuse. Un tel acte administratif obtenu par fraude peut être retiré à tout moment par l'autorité compétente, sans condition de délai. Ainsi, les propriétaires ayant connaissance d'autorisations obtenues par des tiers sans leur consentement aux travaux projetés peuvent se rapprocher de l'autorité l'ayant délivrée, afin de faire connaître la fraude et que la décision puisse être retirée. En tout état de cause, les travaux ne sauraient être exécutés légalement sur le bien sans l'accord du propriétaire. Le droit garantissant ainsi les droits du propriétaire sur ce bien, il n'est pas envisagé de faire évoluer les textes. En effet, imposer que seuls les propriétaires puissent déposer les demandes d'autorisation engendrerait d'importantes contraintes sur les projets régulièrement conduits par des mandataires, beaucoup de personnes confiant par exemple aux architectes ou entreprises de travaux le soin de déposer pour leur compte les demandes d'autorisations. Le Gouvernement reste très attentif aux pratiques abusives de démarchages dans le secteur du bâtiment et poursuit ses actions de contrôle pour lutter contre la fraude.

Source : Réponse du Ministère de la ville et du logement publiée dans le JO Sénat du 05/03/2026 - page 1223

Pouvoir de régularisation d'urbanisme

Des précisions sur les modalités de mise en œuvre

Selon le Conseil d'Etat, il résulte du code de l'urbanisme que, lorsqu'a été dressé un procès-verbal constatant que des travaux soumis à permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir ou déclaration préalable ou dispensés, à titre dérogatoire, d'une telle formalité ont été entrepris ou exécutés irrégulièrement, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut, dans le cadre de ses pouvoirs de police spéciale et indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l'infraction constatée, mettre en demeure l'intéressé, après avoir recueilli ses observations, selon la nature de l'irrégularité constatée et les moyens permettant d'y remédier, soit de solliciter l'autorisation ou la déclaration nécessaire, soit de mettre la construction, l'aménagement, l'installation ou les travaux en cause en conformité avec les dispositions dont la méconnaissance a été constatée, y compris, si la mise en conformité l'impose, en procédant aux démolitions nécessaires. Toutefois, lorsque les travaux en cause sont conformes à une autorisation d'urbanisme, l'autorité compétente, alors même qu'elle estimerait que cette autorisation a été accordée en méconnaissance des règles d'urbanisme applicables, ne saurait délivrer aucune mise en demeure tant que cette autorisation n'a pas fait l'objet d'une annulation par le juge administratif. Par ailleurs, le pouvoir de mise en demeure dont dispose l'autorité compétente en vertu de l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme s'exerce indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être engagées pour réprimer l'infraction constatée. Ainsi, pour le Conseil d'Etat, en jugeant qu'un maire n'avait pu légalement refuser de procéder à une mise en demeure de prendre les mesures de remise en état en litige au seul motif que le juge pénal serait appelé à se prononcer sur ces mesures, le juge d'appel, qui ne s'est pas mépris sur la portée de la décision du maire, n'a pas commis d'erreur de droit.

Source : Conseil d'État, 30/12/2025, n° 502194

Constructions réalisées sans autorisation

Le PV de constatation déclenche la taxe d'aménagement

Aux termes de l'article L. 331-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « Les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumises à un régime d'autorisation en vertu du présent code donnent lieu au paiement d'une taxe d'aménagement, sous réserve des dispositions des articles L. 331-7 à L. 331-9. / Les redevables de la taxe sont les personnes bénéficiant des autorisations mentionnées au premier alinéa du présent article ou, en cas de construction sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager, les personnes responsables de la construction. / Le fait générateur de la taxe est, selon les cas, la date de délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager (…) ou, en cas de construction sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager, celle du procès-verbal constatant la ou les infractions ». Selon le Conseil d'Etat, il résulte de la combinaison des dispositions relatives à la taxe d'aménagement, citées au point 2, et de celles du B du I de l'article 28 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificatives pour 2010, qui a institué cette taxe et abrogé les dispositions relatives à la taxe locale d'équipement, que les constructions ou aménagements réalisés sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager donnent lieu, quelle que soit leur date de réalisation, à leur assujettissement à la taxe d'aménagement dès lors qu'ils ont été constatés par un procès-verbal d'infraction établi à compter du 1er mars 2012. Ainsi, une opération de construction qui a fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction doit être assujettie à la taxe d'aménagement.

Conseil d'État, n° 499609, lundi 15 décembre 2025

Transfert de la compétence urbanisme

Attention au délai d'opposition des communes

La compétence "PLUi" sera transférée automatiquement le 1er juillet 2027 des communes aux communautés de communes si ce transfert n'a pas encore eu lieu. Toutefois, un quart des communes membres d'une communauté de communes représentant 20 % de la population totale pourront s'y opposer à compter du 1er avril 2027 et pendant un délai de 3 mois. Au-delà, l'opposition ne sera pas valable.

Article 136 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové